9/18 房貸新制：第 2 戶 7 成，八種情況能不能寬限期

央行 9 月 17 日決議，自然人第 2 戶房貸成數上限由 6 成調為 7 成，9 月 18 日起實施， 寬限期（前幾年只繳利息、不還本金）仍然不行。央行算「第幾戶」看的是借款人本人名下的房貸筆數，繼承來的不算。 網路流傳的對照圖，繼承那兩列就有三格不對。

一、9/17 改了什麼、沒改什麼

央行理監事會決議維持政策利率不變，重貼現率仍是 2%。信用管制只動兩處，其他全部維持：

第 2 戶今年已經放寬兩次：3 月 20 日由 5 成調為 6 成，這次再調到 7 成。 央行在記者會資料說明，考量青安貸款 3.0 剛上路、台股交投熱絡，「尚不宜大幅放寬」， 所以只調整第 2 戶成數，用意是協助第 2 戶「供家人或自己購屋自住」的需求。 7 月底全體銀行不動產貸款集中度是 34.44%，比 2024 年 6 月底的高點 37.61% 低了 3.17 個百分點。

二、央行用兩把尺：名下有沒有房、有幾筆房貸

很多人以為「第 2 戶」是名下第二間房子。央行的規定不是這樣算的，銀行會做兩項查詢：

• 有沒有房屋：查「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」（財政部彙整個人名下房屋土地的清單），借款人名下有沒有建物， 權狀沒有「住」字的也算。繼承取得的建物不計入。
• 有幾筆房貸：查聯徵中心（銀行共用的信用紀錄資料庫），借款人名下以房屋為抵押、用途代號「1」（購置不動產）的放款， 或銀行確認實際用途是買房的放款。一筆擔保品算一戶，因繼承而承受的房貸不計入，撥款前銀行還會再查一次。

兩把尺交叉之後，分成四類：

所以名下有三間房但都已經還清貸款，買下一間仍歸「第 1 戶」：央行不限成數，只是不能有寬限期。 反過來，名下只有一間房但還在繳房貸，買第二間就是「第 2 戶」。 兩個提醒：買的是高價住宅，不管第幾戶都是 3 成、不得有寬限期； 「央行不禁止」也不代表銀行一定給，銀行內規比央行嚴格時依內規辦理。

三、八種情況逐格對照

最近網路上流傳一張「115 年 9 月後貸款規定」對照圖，列了八種名下情況，分「青安」「首購」「寬限期」三欄打勾。 「首購」不是法規用語，央行和財政部都沒有定義。下表把它拆成央行實際在看的欄位，逐格對照央行 「不動產抵押貸款業務規定問與答」（115 年 9 月 18 日生效版）與財政部國庫署「青安 3.0 問答集」。 下表的判斷都以非高價住宅為前提。

對照下來，那張圖有幾處要修正：

• 繼承那兩列錯了三格。央行問與答 Q11 寫明繼承取得的建物不計入房屋數，Q14 寫明因繼承而承受的房貸不計入房貸戶數。 繼承一間房（不論有沒有房貸），在央行眼中等於名下沒房、沒房貸，不受「不得有寬限期」限制，也不會變成第 2 戶。 圖上兩格「寬限期 ✗」不符合問與答；「繼承有貸款：首購 ✗」則和同一張圖「繼承無貸款：首購 ✓」前後矛盾，房貸既然不計入，兩列應該同樣處理。
• 「已有一間房」兩列漏了換屋例外。先買後賣的自住換屋族，和銀行切結撥款後 18 個月內賣掉舊屋， 可以不受寬限期限制（Q17）；已有一筆房貸的，還可以不受 7 成上限限制（Q18）。
• 「配偶有房」兩列，結論與央行條文一致，但要說清楚理由。央行規定只寫「借款人名下」， 問與答全文沒有提到配偶。夫妻共同借款、或配偶當連帶保證人時怎麼認定，央行文件沒有寫，要以承貸銀行的認定為準。
• 「個人名下無房產：青安 ✓」條件不完整。青安 3.0 看的是借款人本人、配偶和未成年子女三方都沒有自有住宅， 還要申貸時未滿 50 歲、本人年所得 200 萬元以內、房價在上限內，而且 112 年 8 月 1 日以後沒有貸過青安或農安。

另外，「繼承無貸款」這一列圖上寫「首購 ✓」，和央行規定吻合；只要不把「首購」讀成「名下從來沒有房子」，就不會誤會。

四、第 2 戶從 6 成變 7 成，自備款少多少

用本站自住與投資房貸比較一文的假設利率 2.6%、30 年本息平均攤還、無寬限期試算：

7 成是上限，實際核貸成數仍看鑑價、收入與信用；以鑑價或買賣金額較低者計算。 自備款少了，月付多了約 17%，而且第 2 戶沒有寬限期，第一個月就要本金利息一起繳。 評估時先確認現金流撐得住，再談成數。

兩個銜接規定，手上有案子的人要知道：

• 9/17 以前已送件、還沒撥款：第 2 戶和購地貸款可以改用 9/18 的新規定（問與答「其他」Q1）。
• 9/17 以前已撥款的第 2 戶：切結增貸資金不流向受限的不動產，可以洽原貸銀行比照 7 成辦理增貸， 但不得有寬限期（問與答「其他」Q7）。增貸細節可參考房貸增貸、轉增貸申請指南。

五、換屋族：18 個月內賣掉舊屋

先買後賣的換屋族，央行有兩條協處措施，都要和銀行簽切結：

沒做到的代價不小：取消寬限期、立即收回 18 個月原本應該攤還的本金（第 2 戶還要收回成數差額）， 並從撥款日起按貸款餘額追溯罰息；用轉貸規避的，另收違約金。這兩條措施適用 113 年 9 月 20 日（含）以後錄案的貸款案件。 央行記者會資料顯示，今年第 2 季銀行辦理切結換屋 342 戶，多數借款人 12 個月內就賣掉舊屋，所以這次沒有再延長期限。 舊屋賣得掉的時間沒有把握，就別把寬限期算進還款計畫。寬限期的利弊可以看 房貸寬限期完整利弊分析。

六、青安 3.0 跟這次放寬的關係

央行問與答 Q4 寫明，財政部青安貸款不受第 1 戶、第 2 戶的限制，但高價住宅等其他規定仍然適用。 青安 3.0 本來就只給名下無自有住宅的人，所以這次第 2 戶放寬和青安族沒有直接關係。幾個常被問的條件：

• 本人、配偶、未成年子女的財產歸戶清單都查不到建物；停車位、靈骨塔位可以由銀行審認視為無自有住宅。
• 以前有房、已經賣掉或轉讓，拿得出登記謄本就可以申辦，不限第一次購屋。
• 財產清單查不到房子，但聯徵顯示名下有以建物擔保的放款，不符資格。
• 持有共有住宅，持分換算面積合計未滿 40 平方公尺可以申辦；115 年 8 月 1 日起，繼承後還沒分割的房子（公同共有），可以按自己依繼承比例應得的份額（潛在應有部分）換算面積。
• 112 年 8 月 1 日以後貸過青安的，不能再貸（限貸一次）。寬限期最長 5 年，但不是每案都核給。

額度、利率與房價上限的完整整理，看青安 3.0 懶人包； 被年齡、所得或房價卡住的替代方案，看青安 3.0 三道門檻的替代方案。

七、購地貸款：切結動工刪了，其他沒變

購地貸款（買都市計畫住宅區、商業區土地）仍是最高 5 成，其中 1 成要等動工後才撥，也仍要附具體興建計畫。 刪掉的是「切結於一定期間內動工興建」：已經切結的舊案，實際動工時程改由銀行依授信實務個案認定。 央行說明，這項規定 2021 年 12 月實施以來，銀行已依個案訂定動工時程，所以回歸銀行處理。 土地、股票、保單等資產怎麼變現，整理在六種資產變現流程與成本。

八、顧問可以怎麼用

1. 先問兩件事，再談成數。客戶名下有沒有房屋（含繼承來的）、名下有幾筆買房用途的房貸。 答案決定央行歸類，比「是不是首購」準確得多。
2. 夫妻誰來當借款人，會改變結果。房子和房貸在誰名下、誰出面借，會影響央行歸類和青安資格， 細節見夫妻聯名買房指南，送件前請銀行確認認定方式。
3. 換屋客戶排時間表。18 個月從撥款日起算，把賣屋時程、違約會被收回的本金算清楚，再決定要不要簽切結。
4. 已撥款的第 2 戶客戶，評估要不要增貸。多出來的 1 成可以增貸，但資金不能再買受限的不動產，也沒有寬限期。

Ultra Advisor 的速查表已同步 9/18 的信用管制與換屋規定，內建 AI 副手傲創遇到房貸題會查表回答； 房貸試算工具分別輸入 6 成、7 成的貸款金額，就能比較月付與總利息。

本文規定取自中央銀行 115 年 9 月 17 日理監事聯席會議決議新聞稿及附件對照表、 「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」（115 年 9 月 17 日發布、9 月 18 日生效）、 同規定問與答（115 年 9 月 18 日生效版）購置住宅貸款 Q4、Q11、Q14、Q17、Q18 與其他 Q1、Q7， 以及同日記者會參考資料、簡報與「外界關心之議題」（不動產貸款集中度、換屋協處統計、放寬理由）； 3 月調整取自央行 115 年 3 月 19 日新聞稿。青安 3.0 條件取自財政部國庫署「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款問與答」 （115 年 7 月 29 日更新）。查證日 2026-09-17。 自備款與月付為依假設利率 2.6% 計算的試算值，非官方數字。網路對照圖的「首購」一詞無官方定義， 本文以央行歸類對照。實際核貸成數、寬限期與戶數認定，以承貸銀行查證結果為準； 對規定有疑問可洽中央銀行 (02)2357-1999；個案規劃請洽承貸銀行，或諮詢地政士、會計師。規定可能滾動調整，引用前請確認版本日期。