自住房貸 vs 投資房貸：利率、成數、稅務差在哪？
自住與投資房貸差很大：第 2 戶成數上限 6 成、不得有寬限期，利率也高約 0.5%。以 1000 萬、30 年期實算，總利息差 92.5 萬。本文完整比較利率、成數與稅務差異，買第二間房前必看。
分類：房貸知識｜發布：2026-01-25｜更新：2026-07-17
「買第二間房當投資，貸款條件會變差？」
沒錯。銀行對自住和投資的態度完全不同。
這篇告訴你實際差多少。
自住 vs 投資房貸：基本差異
| 項目 | 自住房貸 | 投資房貸 |
|---|---|---|
| 貸款成數 | 最高 8 成 | 第 2 戶最高 6 成、第 3 戶以上 3 成 |
| 利率 | 2.0-2.3% | 2.3-2.8% |
| 寬限期 | 可申請 | 依管制不得有寬限期 |
| 政府優惠 | 新青安、首購優惠 | 無 |
| 審核嚴格度 | 一般 | 較嚴格 |
央行第七波信用管制（現行規定）
名下有房再購第 2 戶：貸款成數上限 6 成（2026 年 3 月 20 日從 5 成放寬），且不得有寬限期。
第 3 戶以上及高價住宅：成數上限 3 成，同樣不得有寬限期。
貸款成數差異的影響
試算：買 1500 萬的房子
自住：貸款 8 成 = 1200 萬，自備款 300 萬
投資：貸款 6 成 = 900 萬，自備款 600 萬
投資比自住多準備 300 萬自備款
這就是為什麼很多人說「買第二間房門檻比第一間高」。
不只利率較高，自備款也要準備更多。
利率差異的長期影響
貸款 1000 萬、30 年期：
| 類型 | 利率 | 月付金 | 總利息 |
|---|---|---|---|
| 自住 | 2.1% | 37,464 元 | 348.7 萬 |
| 投資 | 2.6% | 40,034 元 | 441.2 萬 |
30 年差異
利率差 0.5%，30 年下來多付 92.5 萬利息。
月付金多 2,570 元。
銀行怎麼判斷自住還是投資？
銀行會綜合以下因素判斷：
-
1. 名下已有幾間房
第一間通常認定自住，第二間以上認定投資 -
2. 房屋坪數和格局
小套房、隔套收租型態比較容易被認定投資 -
3. 房屋位置
與工作地點差很遠，比較難說是自住 -
4. 戶籍是否遷入
自住通常會把戶籍遷到新房子 -
5. 申貸時的說明
銀行會問購屋用途
稅務差異
房屋稅
| 用途 | 稅率 |
|---|---|
| 全國單一自住（符合條件） | 1% |
| 一般自住（全國 3 戶內） | 1.2% |
| 非自住出租（申報租賃所得達標準） | 1.5-2.4% |
| 非自住（囤房） | 2-4.8% 全國歸戶累進 |
囤房稅 2.0 已上路
囤房稅 2.0 於 2024 年 7 月施行、2025 年 5 月首度開徵。
非自住住家改採全國歸戶累進課稅（2%-4.8%），全國持有戶數越多、稅率越高。
同時，符合條件的全國單一自住稅率降至 1%。
投資房只要不是自住，房屋稅成本比過去明顯提高。
房地合一稅（賣房時）
| 持有時間 | 一般 | 自住（設籍滿 6 年） |
|---|---|---|
| 2 年內 | 45% | - |
| 2-5 年 | 35% | - |
| 5-10 年 | 20% | - |
| 10 年以上 | 15% | - |
| 自住優惠 | - | 400 萬免稅，超過部分 10% |
自住優惠條件
• 本人、配偶或未成年子女設籍
• 持有並設籍滿 6 年
• 6 年內無出租、營業使用
符合條件：獲利 400 萬內免稅，超過部分稅率 10%
投資房的租金收入要不要報稅？
要。租金收入要申報綜合所得稅。
計算方式：
- • 租金收入可扣除必要費用（43%）
- • 或列舉實際費用（房貸利息、修繕等）
- • 計入綜合所得，依所得稅率課稅
第二間房貸款的額外考量
1. 負債比例
銀行會計算你的「負債比」（每月還款 ÷ 月收入）。
第一間房貸已經佔掉一部分額度，第二間可貸金額會受影響。
2. 信用分數
如果第一間房貸有過遲繳紀錄，會影響第二間的審核。
3. 壓力測試
銀行會假設利率上升，計算你是否還負擔得起。
兩間房貸同時要通過壓力測試。
如何取得較好的投資房貸條件？
- 1. 提高自備款比例：自備 4-5 成，銀行較願意給好條件
- 2. 良好的信用紀錄：第一間房貸準時繳款
- 3. 高收入證明：年收入越高，議價空間越大
- 4. 多方比價：不同銀行條件差異大
- 5. 公教或上市櫃員工：有些銀行對特定職業有優惠
一句話結論
投資房貸比自住房貸「貴又難」。
成數低 2 成以上（第 3 戶只剩 3 成）、不得用寬限期、利率高 0.3-0.5%、稅也比較重。
買第二間房前，要把這些成本都算進去。
不是買不起，是要確認投資報酬能 cover 這些成本。
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常見問題
買第二間房，房貸成數可以貸幾成？
依央行第七波信用管制現行規定，名下有房再購第2戶，貸款成數上限6成（2026年3月20日從5成放寬），且不得有寬限期；第3戶以上及高價住宅成數上限只有3成，同樣不得有寬限期。自住首購最高可貸8成。
投資房貸利率比自住高多少？差多少錢？
自住房貸利率約2.0%到2.3%，投資約2.3%到2.8%。以貸1,000萬、30年期試算，利率2.1%對2.6%，月付金差2,570元，30年總利息差92.5萬。
銀行怎麼判斷我是自住還是投資？
銀行綜合五個因素：名下已有幾間房（第二間以上通常認定投資）、房屋坪數格局（小套房、隔套收租容易被認定投資）、房屋位置與工作地點的距離、戶籍是否遷入，以及申貸時你說明的購屋用途。
投資房的房屋稅比自住貴多少？
符合條件的全國單一自住稅率1%、一般自住（全國3戶內）1.2%；非自住出租1.5%到2.4%；囤房則是2%到4.8%全國歸戶累進。囤房稅2.0已於2024年7月施行、2025年5月首度開徵，全國持有戶數越多、稅率越高。
賣投資房的房地合一稅是多少？
一般情況依持有時間課稅：2年內45%、2到5年35%、5到10年20%、10年以上15%。自住且本人、配偶或未成年子女設籍滿6年、無出租營業使用者，獲利400萬內免稅，超過部分只課10%。
出租收租金要報稅嗎？
要，租金收入要申報綜合所得稅。可以直接扣除43%的必要費用，或列舉房貸利息、修繕等實際費用，剩下的計入綜合所得依所得稅率課稅。