六種資產變現的流程、文件、時程與真實成本：借 1,000 萬、20 年、2.5% 年付款率 6.4%；購地貸款央行上限 5 成、工業區閒置土地 4 成；股票質押跌破 130% 須於 2 個營業日內補到 166%；贈與每人每年 244 萬、婚嫁父母各 100 萬；公司資金不得貸與股東。
有土地、廠房、股票，或父母願意支援，缺的是現金。多數時候不必賣：資產先做擔保設定，銀行撥款，所有權還在你手上。
這篇把六種資產的通路、上限、時程、文件與真實成本攤開，並補上最常被講錯的規則。
借 1,000 萬、20 年本息攤還、利率 2.5%
6.4%
每年實際付出的錢占借款的比例（月付 52,990 元）
借來的錢，要跟哪個數字比？
一、先算對一件事：付款率不是利率
年付款率是一年內還給銀行的錢（本金加利息）除以借款金額。本息攤還每個月都在還本，所以年付款率遠高於利率。
借來的錢如果要靠投資收入來付月付金，每年拿到的現金要高過年付款率，不是高過利率。帳面報酬高但配息低的投資，帳上賺錢、現金流卻是倒貼。
只繳息便宜，代價是本金一直在
循環額度、股票質押多是一年一約。續約被拒或條件變差，整筆本金要一次清償。月付金低，是因為還款的壓力被延到後面。
二、六種資產一次看
流程時程是實務常見範圍，依機構與個案而異；上限以法規明文者為準。
土地（建地）｜2～4 週
銀行、農會。買地受央行管制最高 5 成；名下既有土地週轉依鑑價。可做只繳息的循環額度。
農地｜3～5 週
農會信用部為主，估價保守。最有用的出路常不是借錢，而是贈與子女免稅。
廠房｜3～6 週
銀行企金部門。工業區閒置土地央行上限 4 成。錢撥進公司戶，不能直接借給股東。
股票質押｜最快當天
券商、銀行。摩擦最小、只繳息，但跌破 130% 要在 2 個營業日內補到 166%。
父母資產｜1 天起
贈與或借貸。每位贈與人每年 244 萬免稅，成本最低；借貸要留得住證據。
汽車｜2～5 天
銀行、融資公司。最快但最貴，約定利率超過年 16% 的部分無效。定位是救急。
有累積保單價值的壽險、投資型保單，保單借款是第七條路：不設定擔保、不看聯徵，詳見保單借款 vs 股票質借。
三、土地：先分清楚是「買地」還是「拿地週轉」
央行的選擇性信用管制（限制特定不動產貸款成數的規定）只管「購地貸款」：購買都市計畫住宅區或商業區土地的貸款。
動工時程
銀行個案訂
115/9/18 起央行刪除切結動工規定，仍須附具體興建計畫
名下土地週轉
依鑑價核定
不是購地貸款，不受 5 成限制
換個名目借，錢流去買受限土地一樣受管
央行問答明訂：另以其他擔保品借款，資金流向購買受限土地，仍須依購地貸款規定辦理；已承作的購地貸款要增貸，也須切結資金不流向受限不動產。
撥款結構有兩種：一次撥付適合明確的單筆用途；理財型循環額度是設定完成後給一個額度，動用才計息、只繳息，通常一年一約。
土地抵押的流程與文件（點開）
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流程：調閱土地登記謄本與地籍圖（當天）→ 找 2～3 家機構估價 → 送件、照會、聯徵、實地勘查 → 核貸、本人到場對保 → 代書辦理抵押權設定 → 設定完成後撥款。
抵押權設定：實務上多設定「最高限額抵押權」，設定金額常為貸款金額的 1.2 倍，用來涵蓋利息與費用。
文件：身分證與第二證件；土地所有權狀正本（遺失可向地政事務所申請補發，須公告 30 日）；印鑑章與印鑑證明（戶籍地戶政事務所，當天）；戶籍謄本；土地使用分區證明（公所或都發局）；財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單或所得清單）。
常見卡關：持分土地、沒有臨路的土地、非都市土地，成數低或不承作。
四、農地：借錢難，贈與子女反而有一條免稅路
農地多由農會信用部承作，估價保守，持分農地更難貸。農業專案貸款的資金限農業使用，撥款後通常會查核用途，不能拿去投資。
遺產及贈與稅法第 20 條第 1 項第 5 款
作農業使用的農地贈與子女，全數不計入贈與總額
受贈人是民法第 1138 條的繼承人（例如子女），土地與地上農作物價值全數不計入。
條件：受贈之日起 5 年內要繼續作農業使用，否則追繳稅款。辦理時要附公所核發的「農業用地作農業使用證明書」。
農地的其他出口：出租收租金，是不涉及貸款用途查核的現金流；符合資格者可申請青年從農等專案農貸，額度與利率以農業部農業金融署當年度公告為準。
五、廠房：錢進公司戶之後，別走錯水管
路線 A｜個人名下廠房抵押
流程同土地，另附建物權狀、使用執照、工廠登記證明。多為分期攤還。
路線 B｜公司週轉金額度
銀行企金部門徵信、實地勘廠，看的是營收金流。核定後網銀動撥、只繳息，一年一約可續。
工業區閒置土地（未動工）受央行管制，貸款最高 4 成；已動工，或附具體開發計畫並切結 1 年內動工者除外。企業週轉金多有用途約定，挪去買股票可能構成違約。
「股東往來借支」不是合法水管
公司法第 15 條：公司資金除公司或行號間業務往來、短期融通外，不得貸與股東或任何他人，負責人違反要與借用人連帶返還。
稅上另有一關：所得稅法第 24 條之 3，公司借錢給股東未收息或利息偏低，按當年 1 月 1 日臺灣銀行基準利率設算利息收入課稅。
公司的錢要合法到個人手上，常見是負責人支領合理薪資、發放股利（課個人綜合所得稅），或減資退還股款。兩者稅負差很多，動手前先跟會計師算過。
六、股票質押：摩擦最小，但一定要懂追繳規則
分兩軌：券商的不限用途款項借貸，規則由證交所辦法統一規範；銀行的股票質借，維持率門檻與期限依各銀行契約。
券商件期限
18個月
6 個月一期，最多展延 2 次
維持率＝擔保品市值 ÷ 借款金額。借的成數越高，離追繳越近：
借滿 6 成，2020、2022、2025 三次大跌都會碰到追繳線；借 3 成，要跌 61% 才會。
收到追繳，要準備多少錢
例：借 600 萬，擔保市值跌到 750 萬，維持率 125%。
只補回 130%：還 600 − 750 ÷ 1.3 ＝ 23.1 萬。
照規定補到 166%：還 600 − 750 ÷ 1.66 ＝ 148.2 萬；改補股票則要補市值 246 萬。
借滿 6 成的初始維持率是 166.7%，補到 166% 幾乎等於回到借滿時的起點。
💡 兩個營業日內沒補足會怎樣（證交所辦法第 20 條，點開）
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沒補、維持率仍低於 130%：第 3 個營業日起處分擔保品。
沒補、但行情回升到 130% 以上：暫不處分；之後任一營業日又跌破 130%，當天下午沒補，次一營業日起處分。
取消追繳紀錄：維持率回到 166% 以上，或陸續補足通知的差額。
以上為證交所「證券商辦理不限用途款項借貸業務操作辦法」（115.08.20 版）的原則，辦法並載明雙方另有約定者不在此限，以各券商契約為準。
最大的盲點是雙重曝險
把借出來的錢又買回同一個市場，擔保品和投資部位會一起跌，追繳和虧損在同一天發生。
另外，券商整體融通有上限（加計融資不得超過券商淨值 4 倍），額度緊時送件前先確認。
七、父母資產：成本最低，但要經得起國稅局看
免稅額以「贈與人」計算，不是每個子女各一份。12 月和隔年 1 月各贈與一次，額度就用了兩年份：
第一年 12 月
244 萬＋244 萬
488 萬
第二年 1 月
244 萬＋244 萬
976 萬
婚嫁前後 6 個月內
100 萬＋100 萬
1,176 萬
婚嫁那筆要主張不計入贈與總額，申報時附子女結婚登記的戶籍資料與金流證明。免稅額的用法見贈與稅免稅額：每年 244 萬的聰明運用方式。
死亡前 2 年內的贈與：已修法，改由拿到的人繳
贈與配偶、各順序繼承人及其配偶的財產，死亡前 2 年內者仍併入遺產總額課稅。
遺產及贈與稅法 2026 年 8 月 21 日三讀、9 月 11 日公布：這部分按比例算出的遺產稅，改以各受贈人為納稅義務人。高齡或健康不佳的長輩，移轉要及早開始。
親屬借貸也是常見做法，但二親等之間的資金移動，主張是借貸而非贈與時，國稅局會要求提出證明：
借貸要站得住，缺一不可
書面借貸契約：金額、利率、還款期程，可辦公證。
約定利息並實際支付：子女付的利息是父母的利息所得，要申報。
按約還款的金流：最常漏掉的一項，設定每月自動轉帳留紀錄。
借款人的清償能力：借款金額要跟還款能力相稱。
日後免除這筆債務，依遺產及贈與稅法第 5 條第 1 款以贈與論，要課贈與稅。
父母增貸再借給子女，是借用上一代的資產負債表：父母以名下房屋向銀行增貸，再依上面的借貸規格轉給子女。房貸增貸的做法見房貸增貸、轉增貸完整指南。
八、汽車：最快，也最貴
銀行或融資公司線上申請、對保後到監理站辦理動產擔保設定（汽車抵押登記），約 2～5 天撥款。
試算：借 60 萬、60 期、年利率 12%
13,347元／月
5 年總利息約 20.1 萬，是借款的 33%。
法定上限
年 16%
民法第 205 條：約定利率超過週年 16% 者，超過部分之約定無效。
驗算真實年利率：Excel 輸入 RATE(期數, −月付金, 實拿金額) × 12。實拿金額要扣掉開辦費等費用，否則會低估。
車輛持續折舊、遲繳可能被拖車處分，資金成本也難靠投資打平。反過來用：客戶若已有高利車貸，用低利資金清償重組，省下的利差很可觀。
九、每 100 萬，每年要付多少
同樣拿到 100 萬，還款結構比利率更決定每個月的壓力。以下利率為試算假設，不是報價：
只繳息工具的月負擔約是本息攤還的三分之一到一半，但本金一直都在。
💡 試算公式與假設（點開驗算）
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本息攤還月付＝本金 × 月利率 ÷ ［1 −（1＋月利率）^−期數］，月利率＝年利率 ÷ 12。只繳息月付＝本金 × 年利率 ÷ 12。
年付款率＝月付 × 12 ÷ 本金。例：1,000 萬、20 年、2.5%，月付 52,990 元，一年 63.6 萬，即 6.4%。
各項利率為說明用的假設值，實際利率依機構與個案核定。汽車以 7 年（84 期）、保單借款以南山人壽台幣借款利率上限 6.90% 試算。
十、動手前的 5 個動作
帶客戶盤點資產時先做
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1
先算年付款率，拿它跟預期的現金收入比。
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2
確認資金用途限制：購地、農業專案貸款、企業週轉金各有規定。
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3
股票質押留安全距離：先算好跌多少會碰到 130%。
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4
父母贈與排好年度：12 月、1 月各一次，婚嫁再加一筆。
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5
只繳息的額度排好退場：續約被拒時，本金從哪裡來。
常用文件去哪拿、要多久（點開）
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土地、建物登記謄本與地籍圖：地政事務所臨櫃，或以自然人憑證線上申領，當天。
所有權狀正本：自行保管；遺失向地政事務所申請補發，須公告 30 日。
印鑑證明：戶籍地戶政事務所，當天，須先辦印鑑登記。
戶籍謄本：任一戶政事務所或線上，當天。
土地使用分區證明：土地所在地公所或都發局，數個工作天，部分縣市可線上申辦。
農業用地作農業使用證明書：公所農業單位，須派員會勘，附謄本與現況照片。
所得清單、財產清單：國稅局臨櫃，或以健保卡、自然人憑證線上下載，當天。
公司財報、401 營業稅申報書：公司會計或記帳士。
集保庫存證明：券商 App 下載，即時。
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購地貸款、工業區閒置土地：中央銀行「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。購地貸款最高 5 成、保留 1 成動工款、檢附具體興建計畫；工業區閒置土地抵押貸款最高 4 成（已動工或附計畫切結 1 年內動工者除外），見央行 115 年 9 月 17 日理監事會新聞稿修正對照表（115 年 9 月 18 日生效）。原「切結於一定期間內動工興建」的規定已於同日刪除，已切結的舊案，實際動工時程也改由銀行依授信實務個案認定，見央行「不動產抵押貸款業務規定問與答」（115.9.18 生效版）其他 Q7。另以其他擔保品借款而資金流向受限土地仍適用、增貸須切結資金流向，見同版問答購地貸款 Q5、Q11。
不限用途款項借貸：證交所「證券商辦理不限用途款項借貸業務操作辦法」（115.08.20 版）第 4 條（期限 6 個月、得展延兩次各 6 個月）、第 20 條（低於 130% 通知後 2 個營業日內補繳至高於 166%、處分與取消追繳規則，雙方另有約定者不在此限）、第 30 條（融通總金額加計融資不得超過證券商淨值 400%）。銀行股票質借條件依各銀行契約。
指數跌幅：臺灣加權指數收盤價。2020 年 1 月 14 日 12,180 點至 3 月 19 日 8,681 點，−28.7%（當年 3 月單月為 −14.0%）；2022 年 1 月 4 日 18,526 點至 10 月 25 日 12,666 點，−31.6%（全年 −22.4%）；2025 年 2 月 21 日 23,730 點至 4 月 9 日 17,392 點，−26.7%。
贈與稅：遺產及贈與稅法第 22 條（每一贈與人每年免稅額 244 萬）、第 24 條（超過免稅額 30 日內申報）、第 20 條第 1 項第 7 款（父母於子女婚嫁時贈與總額 100 萬元以內不計入；財政部說明父母各自適用、以結婚登記前後 6 個月內為準）、第 20 條第 1 項第 5 款（農業用地贈與繼承人不計入、5 年內須繼續農用）、第 5 條第 1 款（無償免除債務以贈與論）。超過免稅額的稅率：課稅贈與淨額 2,811 萬以下 10%；2,811 萬至 5,621 萬 15%（累進差額 140.55 萬）；超過 5,621 萬 20%（累進差額 421.6 萬）。
死亡前 2 年內贈與：遺產及贈與稅法部分條文修正，立法院 2026 年 8 月 21 日三讀、總統 9 月 11 日公布：被繼承人死亡前 2 年內贈與特定親屬之財產併計遺產總額課稅者，按各受贈財產占遺產總額比例計算之遺產稅額，以各受贈人為納稅義務人。個案適用時點以財政部施行細則與函釋為準。修法前的草案說明見
遺贈稅修法草案。
公司資金：公司法第 15 條；所得稅法第 24 條之 3 第 2 項。
利率上限：民法第 205 條（2021 年修正）：約定利率超過週年 16% 者，超過部分之約定無效。
流程、時程與文件：金融機構與地政、戶政實務常見做法，實際依機構、個案與地方機關而定。抵押權設定金額為實務慣例，非法規明文。
購地貸款段落於 2026-09-17 依央行 115 年 9 月 17 日決議更新，其餘內容查證日 2026-09-15。
本文為知識整理，非任何貸款、融資或投資商品之推介，亦非借貸建議。貸款成數、利率與期限以各金融機構核定為準；借款投資可能損及本金並產生追繳。
贈與、借貸與公司資金移轉涉及稅務與法律責任，個案規劃請諮詢稅務律師或會計師。Ultra Advisor 為獨立工具，不販售保單、不收取佣金。
常見問題
借錢時為什麼要看年付款率，而不只是利率？
年付款率是一年內還款的總額（本金加利息）除以借款金額。本息攤還每月都在還本，所以年付款率遠高於利率：借 1,000 萬、20 年、利率 2.5%，月付 52,990 元，年付款率 6.4%；15 年則是 8.0%。借來的錢如果要靠投資收入支付，每年的現金收入要高過年付款率才打得平。只繳息工具的年付款率等於利率，但本金沒有減少，續約被拒時要一次清償。
股票質押跌破維持率要補多少錢？
依證交所「證券商辦理不限用途款項借貸業務操作辦法」第 20 條，整戶擔保維持率低於 130% 時，券商通知客戶在 2 個營業日內補繳至高於 166%；未補且仍低於 130%，第 3 個營業日起處分擔保品，雙方另有約定者依契約。例：借 600 萬、擔保市值跌到 750 萬，補回 130% 只要還 23.1 萬，補到 166% 要還 148.2 萬。銀行的股票質借依各銀行契約。
用土地向銀行借錢，一定只能借 5 成嗎？
不一定。央行管制的是「購地貸款」，也就是購買都市計畫住宅區或商業區土地的貸款：最高 5 成，其中 1 成要動工後才撥，並須附具體興建計畫；原本的「切結一定期間內動工」規定已於 115 年 9 月 18 日刪除，動工時程改由銀行依個案訂定。名下既有土地抵押週轉不是購地貸款，成數依銀行鑑價與內規；但若資金流向購買受限土地，仍適用管制。工業區閒置土地抵押貸款另有 4 成上限。
父母可以怎麼把資金移轉給子女？
最直接是贈與：每位贈與人每年 244 萬免稅，父母各一份，跨年度各贈與一次可用兩年份額度；子女婚嫁時父母各可再贈與 100 萬，限結婚登記前後 6 個月內。也可以親屬借貸，但要有書面契約、約定並實際支付利息、按約還款的金流紀錄，日後免除債務會以贈與論。死亡前 2 年內贈與配偶、繼承人及其配偶的財產仍併入遺產課稅，2026 年 9 月 11 日公布的修法改由受贈人負擔這部分遺產稅。